Примеры к ФСБУ quot Основные средства quot

Примеры к ФСБУ "Основные средства"

ВЛ (воздушная линия) является единым, отдельно идентифицируемым объектом недвижимого имущества, имеющим самостоятельные инвентарный и кадастровый номера. На ВЛ оформляется отдельный технический паспорт. ВЛ состоят из проводов, прикреплённых с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам. Опоры, в свою очередь, представляют собой сооружения для удержания проводов и грозозащитных тросов воздушной линии электропередачи и оптоволоконных линий связи, при их наличии. Опоры крепятся непосредственно в грунт или на специальный фундамент на земельных участках, отведенных специально для этих целей. ВЛ классифицируются по уровню напряжения.

Организация при формировании объектов учета основных средств, амортизируемых компонентов основных средств и инвентарных объектов основных средств применяет положения п. п. 9 и 39 настоящего Стандарта.

Провода на всем протяжении ВЛ рационально учитывать в качестве отдельного амортизируемого компонента основных средств. Данные объекты затруднительно идентифицировать на отдельных участках. Таким образом, провода ВЛ, разделенные по участкам, и, зачастую, несущественные по стоимости, целесообразно группировать и учитывать в качестве отдельного амортизируемого компонента основных средств.

Также в качестве отдельного амортизируемого компонента рационально выделить опоры с подразделением на железобетонные и анкерные.

В отношении таких элементов ВЛ как грозозащитные тросы необходимо применить профессиональное суждение на предмет выделения их в отдельные амортизируемые компоненты основных средств, их группировки в самостоятельный амортизируемый компонент основных средств или включения в состав другого амортизируемого компонента основных средств. Все указанные элементы ВЛ можно считать составными частями опоры ВЛ и объединять с ней в единый амортизируемый компонент с опорой ВЛ. Они составляют несущественную стоимость от стоимости опоры ВЛ, и выделение их в отдельные амортизируемые компоненты было бы нерациональным.

Объектом недвижимого имущества выступает объект, поименованный в Свидетельстве о праве собственности, например, «Электросетевой комплекс ВЛ 110КВ Московская».

В бухгалтерской (финансовой) отчетности данный объект отражается по группе статей «основные средства» как «ВЛ».или «Передаточные устройства».

В бухгалтерском учете на основе профессионального суждения экономического субъекта признаются следующие объекты.

Объект учета основных средств:

– ВЛ 110 КВ (к данному объекту относятся все объекты недвижимого имущества, отраженные в Свидетельствах о праве собственности данного экономического субъекта).

Амортизируемые компоненты признанного объекта учета – вариант 1:

— Компонент 2 – «Опоры ВЛ, включая траверсы и изоляторы» ;

Амортизируемые компоненты признанного объекта учета – вариант 2:

— Компонент 1 – «Провода и грозотросы»;

Пример 2. Выделение амортизируемых компонентов, учет ремонта и технического обслуживания, расчет амортизируемой величины.

Компания-авиаперевозчик приобрела и ввела в эксплуатацию в начале 2009 года самолёт за 14,16 млн.руб. (в том числе НДС 18%). Иных затрат, связанных с получением самолёта, помимо себестоимости покупки у организации не было. Организация предполагает использовать самолёт в течение 12 лет после чего намерена продать использованный самолёт учебному центру для использования в качестве стенда за 826 тыс.руб. (в том числе НДС 18%), о чём имеется договорённость с учебным центром. Предположительно получение выгод от эксплуатации самолёта будет носить равномерный характер в течение всего срока эксплуатации.

Для плановой эксплуатации самолёта в течение 12 лет необходимо осуществить следующие существенные затраты:

• один раз осуществить замену силовой установки (через 6 лет эксплуатации);
• два раза заменить двигатели (через каждые 4 года эксплуатации);
• три раза обновить оборудование салона (через каждые 3 года эксплуатации);
• пять раз провести техническое обслуживание (через каждые 2 года эксплуатации).

Все указанные замены и мероприятия планируется осуществлять на начало года. На момент приобретения самолёта стоимости указанных замен и мероприятий, проводимых на других самолётах той же модели, были следующими (включая НДС 18%):

• силовая установка – 2 124 тыс.руб.;
• двигатели – 2 832 тыс.руб.;
• оборудование салона – 1 770 тыс.руб.;

техобслуживание – 944 тыс.руб.

Организация начисляет амортизацию за 2009 год в размере 2200 тыс. руб. исходя из следующим образом выделенных амортизируемых компонентов:

Источник

Порядок оформления и бухгалтерского учета приобретения земельных участков

Порядок продажи недвижимости регулируется § 7 главы 30 ГК РФ, а в случае продажи земельных участков необходимо учитывать так же положения Земельного кодекса.

Любые операции с недвижимостью требуют особого внимания, ведь все сделки, в соответствии с нормами действующего законодательства, проходят регистрацию в едином государственном реестре. Документы, предоставленные для оформления прав в Росреестр, уже не удастся изменить или подправить.

Из нашей статьи вы узнаете об особенностях бухгалтерского учета приобретенных земельных участков, а так же о том, какие документы должны быть у продавца земельного участка и как оформляется сделка купли-продажи земли.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Обратите внимание:Обязанность нотариального удостоверения договора продажи земли не является обязательным в соответствии с действующим законодательством.

Подписать составленный договор продажи земли необходимо в трех экземплярах . Один экземпляр договора остается у продавца, другой – у покупателя, а третий передается в Росреестр.

Особенности купли-продажи земельных участков регламентированы статьей 37 Земельного кодекса. В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п.2 ст.37 ЗК РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель* в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• о разрешении на застройку данного земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,

*А так же арендатор либо приобретатель по договору мены (п.4 ст.37 ЗК РФ).

Положениями ст.554 Гражданского кодекса установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Соответственно, в договоре указываются:

• точный адрес участка,
• площадь участка,
• кадастровый номер,
• категория земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования.

Кроме того, в соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости в обязательном порядке должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Обратите внимание:Возможность оплаты «по аналогичной цене», предусмотренная п.3 статьи 424 ГК РФ, при продаже земельных участков использовать нельзя.

При покупке земельного участка вместе с недвижимостью, на нем расположенной необходимо помнить, что согласно п.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре продажи недвижимости цена:

• здания,
• сооружения,
• или другого недвижимого имущества,

Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности

Для осуществления такой регистрации необходимо подать заявление* о государственной регистрации права.

*Форма заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество (для юридического лица) утверждена Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013г. №722.

К заявлению прикладываются следующие документы:

• договор купли-продажи земельного участка в 3 экземплярах;
• свидетельство о праве собственности на участок;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он стал собственником участка (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
• акт приема-передачи (ст.16, ст.17 Закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

За выполнение регистрационных действий необходимо заплатить госпошлину в размере 15 000 руб. (пп.22 ст.333.33 НК РФ). Как правило, пошлину можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра.

Согласно п.4 ст.16 Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

При этом, если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.

В соответствии с п.1 ст.14 Закона №122-ФЗ, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя:

• свидетельством о государственной регистрации прав
• или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Бухгалтерский учет

Согласно п.4 ПБУ 6/01, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

1. объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
2. объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3. организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
4. объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Расходы на приобретение земельных участков, относящихся к объектам ОС, учитываются в соответствии с п.8 ПБУ 6/01. Первоначальной стоимостью участка, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат организации:

• на приобретение,
• сооружение и изготовление,

*Обратите внимание:В соответствии с пп.6 п.2 ст.146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС.

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление ОС являются:

• суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
• суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
• суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
• таможенные пошлины и таможенные сборы;
• невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
• вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Соответственно, в большинстве случаев, стоимость земельного участка будет состоять из цены приобретения и государственной пошлины за осуществление процедуры регистрации права собственности. Так же в первоначальную стоимость участка могут быть включены затраты на оплату услуг юристов, проценты по займам и т.п.

Обратите внимание:В соответствии с п.7 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», расходы по займам, использованным на приобретение земельного участка включаются в его стоимость. Проценты, прекращают включаться в стоимость земельного участка с первого числа месяца за месяцем прекращения приобретения инвестиционного актива (т.е. с месяца, следующего за месяцем, в котором земельный участок был переведен из внеоборотных активов в состав ОС).

В соответствии с Приказом Минфина РФ от 31.10.2000г. №94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», все расходы приобретение изначально собираются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08.1 «Приобретение земельных участков» и кредиту счетов учета расчетов (60, 68, 76 и т.д.).

Оприходование земли, как внеоборотного актива осуществляется на дату фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи*.

*Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка, тогда участок приходуется на дату подписания договора.

Впоследствии земля принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости.

При этом, земельный участок принимается в бухгалтерском учете в составе ОС на дату, когда он готов к эксплуатации, а его первоначальная стоимость полностью сформирована.

Согласно п.52 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС.

Таким образом, в настоящее время*, несмотря на то, что право собственности на землю подлежит государственной регистрации, подача документов на регистрацию и дата самой регистрации на принятие земельного участка в бухгалтерском учете в качестве ОС никак не влияет.

*Напомним, что ранее п.52 допускалось объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Новая редакция п.52 в действие Приказом Минфина РФ от 24.12.2010г. №186н.

Принятие к бухгалтерскому учету отражается по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08.1.

Аналитический учет по счету 01 ведется по отдельным инвентарным объектам основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о наличии и движении ОС, необходимых для составления бухгалтерской отчетности (по видам, местам нахождения и т.д.).

Напомним, что в соответствии с п.17 ПБУ 6/01, земельные участки в бухгалтерском (и налоговом) учете не амортизируются:

Источник

Госсектор. Как правильно поставить земельные участки на балансовый учет?

Государственным (муниципальным) учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ).

ВНИМАНИЕ!

У субъекта учета может отсутствовать документ (свидетельство), подтверждающий закрепление используемого земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования – учреждение может использовать его на каких-либо иных основаниях (например, арендовать). В этом случае земельный участок не подлежит отражению в балансовом учете. Его учет по-прежнему должен быть организован на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции).

Правила их учета установлены Инструкцией по применению Единого плана счетов (утв. приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н; далее – Инструкция). Напомним, в августе прошлого года в этот документ были внесены изменения, которые вступили в силу 16 ноября 2014 года (приказ Минфина России от 29 августа 2014 г. № 89н). До этого момента земельные участки, предоставленные организациям госсектора на праве постоянного (бессрочного) пользования, учитывались по кадастровой стоимости на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (письмо Минфина России от 21 октября 2011 г. № 02-06-07/4680, письмо Минфина России от 31 августа 2012 г. № 02-06-10/3473).

Новые стандарты бухгалтерского учета предусматривают обязательный учет таких земельных участков на счете 103 00 «Непроизведенные активы» (п. 70 Инструкции). При этом должны выполняться следующие условия:

Как отразить в учете поступление земельных участков?

Поступление земельных участков (в том числе расположенных под объектами недвижимости) в распоряжение субъекта, а также их постановка на балансовый учет в связи с переходом на новые положения Инструкции отражается с применением корреспонденций, приведенных в Таблице 1, и кодов бюджетной классификации согласно Таблице 2.

Таблица 1. Бухгалтерские записи по постановке на учет земельных участков в организациях госсектора

В казенном учреждении

В органе управления имуществом казны

В бюджетном (автономном) учреждении

КРБ 1 103 11 330

КДБ 1 401 10 180

гКБК 1 108 55 330

КДБ 1 401 10 180

БЛАНК

Справка о хозяйственных операциях государственных (муниципальных) органов, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственныхакадемий наук, государственных (муниципальных) учреждений (ф. 0504833)

Операции по постановке на балансовый учет земельных участков, учтенных на забалансовом счете 01, оформляются Справкой (ф. 0504833) и учитываются обособленно. Для этого согласно учетной политике в рамках третьего разряда кода КОСГУ в счете 0 401 10 180 может использоваться специальный индекс – например, может применяться аналитический счет 0 401 10 189 (подразд. 2 «Особенности применения КОСГУ» разд. V Указаний, утв. приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н).

Таблица 2. Применение кодов бюджетной классификации при постановке на учет земельных участков организациями госсектора

Код бюджетной классификации (1-17 разряды номера счета)

КРБ – 000 ХХ ХХ 00 0 0000 000

ХХ ХХ – соответствующий код раздела, подраздела по классификации расходов бюджетов

КДБ – 000 1 17 05010 01 0000

Код доходов бюджетов. Применяется получателями средств федерального бюджета

КДБ – ХХХ 1 17 050ХХ ХХ 0000

ХХХ . ХХ ХХ – соответствующие коды главного администратора доходов бюджета, подстатьи и элемента доходов бюджетов субъекта РФ, муниципального образования

гКБК – ХХХ 00000000000000

ХХХ – код главы по бюджетной классификации

При постановке земельных участков на балансовый учет в связи с переходом на новые положения Инструкции одновременно с приведенными выше корреспонденциями следует отразить уменьшение показателя забалансового счета 01 «Имущество, полученное в пользование».

Земельным участкам, как и иным непроизведенным активам, присваивается уникальный инвентарный порядковый номер, который используется исключительно в регистрах бухгалтерского учета (п. 81 Инструкции). В качестве инвентарного номера может использоваться кадастровый номер земельного участка (ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; далее –Закон № 221-ФЗ).

На что обратить внимание при организации учета земельных участков?

• на отдельном аналитическом счете, открытом к счету 1 108 55 000 «Непроизведенные активы, составляющие казну»;
• на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

• счет 1 108 55 000 «Непроизведенные активы, составляющие казну»;
• забалансовый счет 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».

Дело в том, что после закрепления за учреждениями земельные участки выбывают из состава имущества казны. Кроме того, действующая методология бухгалтерского учета просто не предусматривает возможность учета одних и тех же нефинансовых активов на балансе двух субъектов учета.

Таким образом, стоимость земельных участков должна учитываться при формировании показателей счетов:

• 4 210 06 000 «Расчеты с учредителем» в бюджетных и автономных учреждениях (пп. «б» п. 2.1 Методических рекомендаций, утв. письмом Минфина России от 19 декабря 2014 г. № 02-07-07/66918);
• 1 204 33 000 «Участие в государственных (муниципальных) учреждениях» в органах, осуществляющих функции и полномочия учредителей бюджетных и автономных учреждений (пп. «б» п. 3.1.5, п. 3.9 письма Минфина России и Федерального казначейства от 29 декабря 2014 г. №№ 02-02-07/68722, 42-7.4-05/2.1-823, п. 3.9 письма Минфина России и Федерального казначейства от 29 декабря 2014 г. №№ 02-02-07/68726, 42-7.4-05/2.1-824).

По какой стоимости учитывать земельные участки?

Порядок определения стоимости земельных участков, принимаемых к учету на счете 103 00, приведен в абз. 2 п. 71 Инструкции. Его положения можно обобщить в виде таблицы.

Таблица 3. Порядок определения балансовой стоимости земельных участков

Местонахождение земельного участка

Стоимость, по которой участок принимается к учету

За пределами территории РФ

Стоимость, указанная в документе на право пользования

Сведения о кадастровом номере и кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе о дате утверждения стоимости, подлежат включению в государственный кадастр недвижимости (п. 2 ч. 1 ст. 7, п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ; пп. 7 п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42). Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются Росреестром по запросам любых лиц, в том числе Почтой России или через Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг (ст. 14 Закона № 221-ФЗ). При этом кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно (ч. 13 ст. 14 Закона № 221-ФЗ).

Изменение стоимости земельных участков, принятых ранее к балансовому учету, согласно учетной политике организации госсектора может отражаться с применением приведенных выше корреспонденций по постановке участков на балансовый учет:

• в случае увеличения балансовой стоимости – в положительном значении;
• в случае уменьшения балансовой стоимости – со знаком «минус».

А вот стоимость имущества (в том числе земельных участков), учитываемого на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование», не изменяется ни при каких обстоятельствах – они подлежат списанию с забалансового учета именно по той стоимости, по которой были приняты на забалансовый учет (п. 333 Инструкции).

Если отчетность еще не подписана, но кадастровая стоимость земельного участка уже претерпела изменения в текущем году, новая кадастровая стоимость может учитываться при формировании отчетности за прошедший год – но только в составе операций после отчетной даты, 31 декабря 2014 года (п. 2.1 Методических рекомендаций, утв. письмом Минфина России от 19 декабря 2014 г. № 02-07-07/66918). Такое решение возможно, если выполняются условия существенности события, определенные в учетной политике организации госсектора. Например, данные об увеличенной кадастровой стоимости могут быть необходимы для корректного расчета размера субсидии на финансовое обеспечение выполнения государственного (муниципального) задания в части расходов на уплату земельного налога (абз. 1 п. 1 ст. 78.1 Бюджетного кодекса РФ; п. 6 ст. 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Документальное оформление операций с земельными участками

БЛАНК

Акт о приеме-передаче объекта основных средств (ф. 0306001)

Акт о списании объекта основных средств (ф. 0306003)

Инвентарная карточка учета основных средств (ф. 0504031)

Согласно учетной политике организации госсектора операции по поступлению непроизведенных активов, в том числе земельных участков, могут оформляться Актами (ф. 0306001), а выбытие – Актами (ф. 0306001, ф. 0306003) (п. 15, п. 17 Инструкции, утв. приказом Минфина России от 6 декабря 2010 г. № 162н; п. 20, п. 22 Инструкции, утв. приказом Минфина России от 16 декабря 2010 г. № 174н; п. 20, п. 22 Инструкции, утв. приказом Минфина России от 23 декабря 2010 г. № 183н).

Аналитический учет объектов непроизведенных активов ведется в Инвентарной карточке учета основных средств (ф. 0504031) (п. 82 Инструкции).

Анна Шершнева, эксперт направления «Бюджетная сфера» службы Правового консалтинга ГАРАНТ, советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Источник

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

• фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
• использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
• перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
• от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

• оплата контрагенту за сам участок;
• стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
• вознаграждение посреднику;
• госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
• иные траты, связанные с приобретением участка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

• Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
• По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
• В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

• Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
• Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Документальное оформление операций с земельными участками

Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

• Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
• Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

• Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

• Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

• Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

Z — первоначальная стоимость участка;

n — число лет списания расхода на покупку земли.

Продажа земли оформляется записями:

• Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
• Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
• Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

• Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
• Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
• Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

• Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
• Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

• Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
• Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
• Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
• Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

• Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

• Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

• Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
• Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
• Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
• Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

• Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
• Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

Включается ли эта компенсация в доходы налогоплательщика и нужно ли платить с нее налоги? Ответ на этот вопрос узнайте в КонсультантПлюс, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Итоги

Особенности бухучета земельных участков таковы:

• земля является объектом ОС;
• договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
• право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
• реализация земли не облагается НДС;
• землю нельзя амортизировать;
• траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
• в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.

Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

Источник



Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

1. Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
3. Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

• стоимость участка, уплаченную продавцу;
• риэлторские, консультационные услуги;
• выплаты посреднику;
• сумму госпошлины за регистрацию земли;
• другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

• Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
• Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

• Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

• Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
• Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

• Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
• Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
• Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

• Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
• Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
• Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
• Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

• Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
• Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
• Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
• Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Источник