9 октября, 2021 Автор: Соня Крапива

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

Передача прав собственности на недвижимость

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения. Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия. Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом. При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий. И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

  • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
  • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

Смена владельца арендуемого помещения

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
  2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
  3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
  4. Содержание письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
  5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

Смена владельца недвижимости

Ключевые особенности уведомления

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды). Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований. Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Действия арендатора при смене собственника помещения

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке. В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор. По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей. Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Или:  Стоимость проверки противопожарного водопровода

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями. При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении. Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

  • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
  • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
  • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

Изменение собственника недвижимости

Содержание уведомительного письма

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах. Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

  • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
  • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
  • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

У арендуемого помещения сменился собственник

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник



Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

Если ваша компания арендует офис, то однажды вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника здания. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

В статье описываются проблемы, которые могут возникнут при смене собственника здания, и даются варианты их решения.

Если ваша компания арендует офис, то однажды вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника здания. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют

В Гражданском кодексе РФ прямо сказано, что смена арендодателя — не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Иными словами, новый собственник не может расторгнуть с вами договор аренды лишь на том основании, что к нему перешло право собственности на данные помещения (см. Судьи посчитали выселение незаконным).

Условия, при которых арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ.

  1. Нецелевое использование имущества. Арендодатели часто стараются расторгнуть договор аренды, мотивируя это тем, что арендатор использует имущество не по назначению. Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, под склад, офис), вам нужно доказать, что объект использовался так, как это установлено договором. Если в договоре нет пункта о том, как именно должно использоваться помещение, вы вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая при этом законодательство (см. Факт нарушения нужно доказать).
  2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Поручите главному бухгалтеру проверить, все ли платежи были сделаны в установленные сроки. Даже если вы просрочили оплату, но успеете внести ее до того момента, когда арендодатель потребует расторжения договора, суд будет на вашей стороне. Так, Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусств обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с Государственным русским драматическим театром им. Н.А. Бестужева. Академия ссылалась на тот факт, что арендатор несвоевременно уплатил арендную плату за период с января по май 2005 года. Однако суд поддержал арендатора, поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора фактически были устранены до того момента, когда арендодатель подал исковое заявление (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 № А10-1374/06-Ф02-4114/06-С2).
  3. Ухудшение состояния арендованного имущества. Расторгнуть договор по этой причине можно, только если в результате бездействия арендатора произошло существенное ухудшение состояния имущества. Доказывать, что имуществу был причинен ущерб, должен арендодатель. В обоснование своей позиции он может ссылаться на экспертные оценки, свидетельские показания, фотографии. Если вы действительно причинили какой-то вред имуществу, постарайтесь встретиться с арендодателем и убедить его, что ваша компания готова в разумных пределах компенсировать нанесенный ущерб. Однако если вы считаете, что претензии арендодателя надуманны, выход один — идти всуд. В этом случае задача ваших юристов— собрать доказательства, подтверждающие вашу правоту.
  4. Иные случаи. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, если у арендодателя возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем имущества (п.25информационного письма Президиума ВАС РФот11.01.2002№ 66).
Или:  Диваны ИКЕА лучшие бюджетные модели

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит вам письменное предупреждение. В нем он должен указать, какие пункты договора Вы нарушили. Поручите юристу подготовить мотивированный ответ. Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам, приложите к ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Помните о том, что если вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то вы имеете преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Достаточно часто компании заключают договоры аренды сроком до одного года. В этом случае новый собственник вправе выселить вас по окончании срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход. Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «Если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях». Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно: направить в ваш адрес уведомление о расторжении договора в установленный срок. Если он этого не сделает или направит уведомление, пропустив установленный срок, договор будет считаться продленным на прежних условиях.

Судьи посчитали выселение незаконным

Компания «Русс-А» получила в аренду от ФГУАП «Полет» нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности. Впоследствии помещения были проданы на аукционе и перешли в собственность ЗАО «Капо Дьюти Фри». К тому моменту договор аренды между ЗАО «Русс-А» и предприятием «Полет» продолжал действовать. Однако по решению третейского судьи компания «Русс-А» была выселена из помещений.

Не согласившись с этим, ЗАО «Русс-А» обратилось в арбитражный суд и выиграло дело. Судьи указали, что договор аренды в установленном порядке расторгнут не был и его действие не прекратилось, следовательно, вне зависимости от перемены принадлежности имущества (его перехода к другому собственнику) арендатор не может быть лишен права пользования этим имуществом. Кроме того, указали судьи, у ЗАО «Капо Дьюти Фри» не было оснований для признания договора аренды недействительным.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 28.10.2005 № КГ-А40/10639-05

Факт нарушения нужно доказать

Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного складского помещения было возведено строение, предназначенное под офис. Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что сооружение было построено для сторожа, охраняющего склад. Суд поддержал позицию арендатора, указав, что сам по себе факт возведения ответчиком в арендуемом складском помещении еще одного строения не может являться доказательством использования имущества не по назначению.

По материалам постановления ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2001 № А56-16318/01

Ситуация 2. Новый собственник повышает арендную плату

Если собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, ни в коем случае не соглашайтесь с этим. Заставить вас изменить старый договор и навязать вам невыгодные условия новый собственник не вправе. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, вы должны подписать с ним дополнительное соглашение, в котором будет сообщено, что арендодатель сменился, и будут указаны реквизиты нового владельца (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.). Поручите юристу проконтролировать эти моменты при подготовке допсоглашения.

Возможна также следующая ситуация: договор устанавливает, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что вы сами откажетесь от помещения. Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышалась арендная плата. Дело в том, что закон разрешает владельцу имущества менять ее не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

Ситуация 3. Собственник требует уплатить за аренду повторно

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ 1 . Однако возможна ситуация, что вы узнали о смене собственника лишь после того, как внесли арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной уплате за аренду (см. Двойная плата). В этом случае поручите юристу проверить два обстоятельства:

  • Присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (он обязательно должен сообщить вам об этом, причем в письменной форме). Если такого уведомления не было, новый собственник не вправе требовать от арендатора повторно оплатить пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ).
  • Действительно ли собственник является владельцем данного имущества. Он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
Или:  Образец акта осмотра транспортного средства

Двойная плата

АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг-Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В качестве арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. Впоследствии собственником здания стала компания «Стрейв». Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор на том основании, что арендатор не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв». Судьи также указали, что «Интурист-Холдинг-Компания» уплатила прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 25.05.2006 № КГ-А40/4273-06

Говорит генеральный директор

Татьяна Янкова | генеральный директор ООО «Техстрой», Москва

Найти в Москве хороший офис (оптимальный по цене, месторасположению и комфорту) непросто, поэтому мы стараемся ни при каких обстоятельствах не спорить с арендодателем. Стоит отметить: рынок становится более цивилизованным, и арендодатели понимают, что мы не только их клиенты, но и партнеры.

Прочитать статью полностью вы можете в электронном журнале «Генеральный Директор».

Источник

Шаблон уведомления об изменении условий договора аренды: скачать образец

«__»_________ _______ г. между ________________________(наименование арендодателя) и _________________________ (наименование арендатора) был заключен договор аренды ______________ № ____ (далее – Договор).

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и поскольку иное не предусмотрено заключенным Договором,_________________(указать уведомителя) в случае существенных изменений обстоятельств, при которых заключался указанный Договор аренды, вправе требовать изменить условия Договора аренды.

В связи с тем, что ____________________________________________________,

(указать существенные изменения обстоятельств по договору) первоначальные условия о _________________________________________________, на которых заключался договор аренды, значительно изменились.

В связи с вышеуказанным и на основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации требуем до»___»_______________ ____ г.Заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды№_______ от «__»____________ _____ г. и изменить условия Договор следующим образом:

— п. ___ Договора изложить в следующей редакции ______________________;

— п. ___ Договора изложить в следующей редакции ______________________.

В случае, неполучения ответа на настоящее уведомление или отказа от изменений условий Договора, сообщаю о своем праве на обращение в суд с исковым заявлением об изменении условий Договора.

Источник

Cменился собственник

Итак, вы арендуете объект недвижимого имущества. В течение срока действия договора произошла смена собственника недвижимости. Новый собственник выставляет вам счет на оплату.

С какого момента притязания нового собственника по поводу получения арендной платы являются обоснованными:

  • с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику,
  • с даты заключения договора купли-продажи недвижимости или даты получения покупателем (новым собственником) объекта недвижимости от продавца (бывшего собственника) по передаточному акту,
  • с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, закрепляющего произошедшие изменения (смена стороны, изменение реквизитов арендодателя и т.п.)?

В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы. Как следует из статьи 551 ГК РФ, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием изменения их отношений с третьими лицами.

С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом. Из этого следует, что даже если договор купли-продажи исполнен, и имущество передано новому собственнику (арендодателю), право на получение арендной платы у нового собственника возникнет с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю. В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.

Однако, в судебной практике сформирован и иной подход.

С момента заключения договора продажи нежилых помещений арендодатель утратил право распоряжаться (и в том числе, сдавать в аренду) отчуждаемыми помещениями, и значит, с этого момента утратил право требовать уплату арендной платы (Постановление 9го ААС N 09АП-27978/2009-ГК от 11.02.10)

Согласимся, что этот подход нельзя признать безосновательным. Как мы знаем, собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю обладает ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во исполнение договора продажи недвижимости? По нашему мнению, нет.

Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый собственник приобретает, а старый утрачивает право на получение арендной платы вне зависимости от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.

Источник