6 апреля, 2022 Автор: Соня Крапива

Чек лист что нужно проверить перед подписанием договора

Чек-лист: что нужно проверить перед подписанием договора

Не читать договор перед заключением – пожалуй, самая опасная юридическая ошибка. Но несмотря на огромный риск, многие продолжают ее совершать: когда не глядя подписывают соглашения с турагентствами, клиниками, школами иностранных языков и даже бизнес-подрядчиками.

Всего 20 минут, потраченные на изучение договора, уберегут вас от потери денег, времени и нервов. Мы подготовили для вас чек-лист, по которому стоит проверять надежность любого договора.

Кто контрагент

В первую очередь следует убедиться в надежности и добросовестности того, с кем вы заключаете сделку. Выясните, имеет ли право контрагент подписывать с вами соглашение, на каком основании. Если он действует по доверенности , ознакомьтесь с ней.

Если вы заключаете договор с компанией, обязательно проверьте:

  • кем и когда она создана (посмотреть выписку из ЕГРЮЛ можно на egrul.nalog.ru );
  • не является ли адрес компании массовым ( service.nalog.ru/addrfind.do );
  • не отстранен ли директор от руководства компанией ( service.nalog.ru/svl.do );
  • есть ли у предприятия задолженность по уплате налогов ( service.nalog.ru/zd.do ).

Если речь идет о крупной сделке, запросите у контрагента заверенную копию устава, документы об избрании руководителя, а также документы, подтверждающие одобрение сделки (если по закону сделка требует одобрения).

Ключевые условия сделки

Предмет. Проверьте, насколько точно и однозначно сформулирован предмет сделки. Например, если вы снимаете квартиру, в договоре найма должен быть указан ее адрес, площадь, этаж.

Цена и порядок расчетов. Финансовые условия сделок становятся предметом спора особенно часто. Поэтому важно заранее узнать, за что и сколько вы платите.

Сроки. Если речь идет о работах или услугах, в договоре должны значиться сроки выполнения обязательств. Если вы хотите контролировать работу поэтапно, можно установить промежуточные сроки. По закону исполнитель несет ответственность за срыв любых сроков – начальных, конечных и промежуточных.

Ответственность сторон. Договором должна быть предусмотрена ответственность исполнителя за нарушение условий сделки. Например, штраф за срыв сроков или некачественное выполнение работ.

Порядок разрешения споров. В этом пункте обычно указывают суд, в который стороны должны обращаться в случае спора. Убедитесь, что он находится в вашем городе и при необходимости вам будет удобно туда обратиться.

Важно знать: договоры между двумя сторонами всегда составляются в двух экземплярах. Если вам предлагают подписать только один документ, скорее всего, вас хотят обмануть.

Как составить надежный договор без юриста

Если вы хотите быть на 100% уверены в надежности договора, который подписываете, составьте его сами. Для этого необязательно иметь юридическое образование или тратить деньги на услуги юриста. Грамотный договор можно составить в несколько кликов с помощью нашего конструктора документов FreshDoc .

Работать в сервисе очень просто – достаточно выбрать подходящий документ, ответить на уточняющие вопросы и заполнить шаблон. В распоряжении наших клиентов – более 1 400 документов для бизнеса и личных целей.

Не забудьте поставить лайк и подписаться на наш канал, чтобы быть в курсе свежих юридических новостей!

Источник



Чек-лист: образец

Мы рассказывали в нашей консультации, что при проведении отдельных видов проверок законодательством может быть предусмотрена обязанность использовать в процессе этих проверок так называемые чек-листы, т. е. списки контрольных вопросов (ч. 11.1 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ). Эти списки представляют собой перечни вопросов, ответы на которые позволяют сделать однозначный вывод о соблюдении проверяемым лицом обязательных требований, являющихся предметом проверки.

Когда проверка проводится с использованием чек-листов, то заполненный по ее результатам проверочный лист прикладывается к акту проверки (ч. 11.5 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Образцы некоторых чек-листов, применяемых в 2021 году, приведем в нашей консультации.

Чек-лист проверки ГИТ на 2021 год

Об используемых чек-листах трудовой инспекцией мы рассказывали в отдельном материале. Напомним, что Приказом Роструда от 10.11.2017 № 655 утверждены 133 формы проверочных чек-листов ГИТ. Но одна из них утратила силу, поэтому актуальными на 2021 год остаются 132 формы.

При плановой проверке ГИТ использование проверочных листов является обязательным. При этом проверка ГИТ по чек-листам предусматривает, что задаваться могут только те вопросы, которые предусмотрены чек-листами трудовой инспекции (п. 8 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.09.2012 № 875). Приведем примеры чек-листов проверки ГИТ в 2021 году.

Так, чек-листы по охране труда 2021 предусматривают, в частности, списки контрольных вопросов по проверке выполнения требований охраны труда при:

  • работе на высоте (Приложение № 23 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • работах по обслуживанию электроустановок (Приложение № 24 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • строительных работах (Приложение № 25 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • работах в сельском хозяйстве (Приложение № 26 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • погрузочно-разгрузочных работах (Приложение № 29 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • малярных работах (Приложение № 55 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655);
  • работах по эксплуатации грузовых автомобилей (Приложение № 71 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655).

Указанные выше чек-листы ГИТ по охране труда применяются в процессе проверки при наличии у работодателя:

  • соответствующего вида экономической деятельности по данным ФНС;
  • объектов недвижимости и оборудования, на которых осуществляется данный вид работ;
  • профессий и должностей в штатном расписании, выполняющих данный вид работ.

Приведем форму чек-листа при проверке соблюдения работодателем трудового законодательства и иных нормативных актов, содержащих нормы трудового права по организации обучения по охране труда (Приложение № 28 к Приказу Роструда от 10.11.2017 № 655):

N Вопросы, отражающие содержание обязательных требований Реквизиты нормативных правовых актов, с указанием их структурных единиц, которыми установлены обязательные требования Ответы на вопросы
Да Нет Не относится
1 2 3 4 5 6
1 Наличие у работодателя утвержденной программы вводного инструктажа по охране труда Абзац второй пункта 2.1.2 Порядка обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организаций, утвержденного постановлением Министерства труда Российской Федерации и Министерства образования Российской Федерации от 13.01.2003 N 1/29 (зарегистрировано Минюстом России 12.02.2003, регистрационный N 4209), с изменениями, внесенными приказом Министерства труда Российской Федерации N 697н (зарегистрирован Минюстом России 16.12.2016, регистрационный N 44767) (далее — Порядок N 1/29)
2 Наличие у работодателя журналов проведения вводного инструктажа, Абзац пятый пункта 2.1.3 Порядка N 1/29
первичного инструктажа,
повторного инструктажа,
внепланового инструктажа, целевого инструктажа
3 Наличие у работодателя утвержденного перечня профессий и должностей работников, освобожденных от прохождения первичного инструктажа на рабочем месте Абзац шестой пункта 2.1.4 Порядка N 1/29
4 Наличие у работодателя утвержденной программы первичного инструктажа по охране труда Абзац пятый пункта 2.1.4 Порядка N 1/29
5 Наличие у работодателя утвержденной программы специального обучения по охране труда Абзац второй пункта 2.3.2 Порядка N 1/29
6 Наличие у работодателя приказа (распоряжения) о создании комиссии по проверке знаний требований охраны труда в составе не менее трех человек, включающих руководителей организации и ее структурных подразделений, специалистов служб охраны труда, главных специалистов (технолог, механик, энергетик) Абзацы первый и второй пункта 3.4 Порядка N 1/29
7 Наличие у работодателя протоколов проверки знаний требований охраны труда руководителей и специалистов (оформленных комиссией работодателя или обучающей аккредитованной в соответствующем порядке обучающей организацией) Абзацы первый и второй пункта 3.4 Порядка N 1/29

Чек-листы Роспотребнадзора в 2021 году

Для проведения органами Роспотребнадзора плановых проверок в 2021 году Приказом Роспотребнадзора от 18.09.2017 № 860 утверждены 3 формы проверочных листов. Они применяются при проведении плановых проверок в рамках осуществления федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора:

  • на предприятиях (объектах) общественного питания (Приложение № 1 к Приказу Роспотребнадзора от 18.09.2017 № 860);
  • на предприятиях торговли (Приложение № 2 к Приказу Роспотребнадзора от 18.09.2017 № 860);
  • в парикмахерских, салонах красоты, соляриях (Приложение № 3 к Приказу Роспотребнадзора от 18.09.2017 № 860).
Или:  Образец резюме помощника бурильщика крс 5 разряда образец

Приведем фрагмент списка основных контрольных вопросов при проведении плановой проверки с целью федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора за соблюдением обязательных требований на предприятиях (объектах) общественного питания:

N Вопросы, отражающие содержание обязательных требований Ответы на вопросы Реквизиты нормативных правовых актов, с указанием их структурных единиц, которыми установлены обязательные требования
1. Общие требования
1.1 Представлено ли юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем уведомление в органы Роспотребнадзора о начале осуществления предпринимательской деятельности? статья 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее — Федеральный закон N 294-ФЗ)
2. Требования к размещению
2.1 Соблюдаются ли в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки (при размещении предприятия (объекта) общественного питания в пристроенных, встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях) гигиенические нормативы: пункт 2.2 СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (далее — СП 2.3.6.1079-01);
пункт 2 СанПиН 2.1.6.1032-01 «Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест» ;
главы IV, VI СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (далее — СанПиН 2.1.2.2645-10)
— уровней шума;
— инфразвука;
— вибрации;
— электромагнитных полей;
— предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест?
3. Требования к водоснабжению и канализации
3.1 Оборудовано ли предприятие (объект) общественного питания системами внутреннего водопровода и канализации? пункты 3.1, 16.3, 17.3 СП 2.3.6.1079-01;
статья 12 ТР ТС 021/2011
4. Требования к условиям труда
4.1 Соответствуют ли показатели микроклимата производственных помещений и помещений для посетителей гигиеническим требованиям: глава II, пункт 2.2.4, таблицы 2.1 и 2.3, приложения 4 и 5 СанПиН 2.2.4.3359-16 «Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах» (далее — СанПиН 2.2.4.3359-16);
пункт 4.2 СП 2.3.6.1079-01
— по температуре воздуха;
— по температуре поверхностей;
— по относительной влажности воздуха;
— по скорости движения воздуха;
— по интенсивности теплового облучения?
5. Устройство и содержание помещений
5.1 Соблюдаются ли требования по обеспечению последовательности (поточности) технологических процессов, исключающих встречные потоки: пункты 5.1, 9.12 СП 2.3.6.1079-01;
пункт 1 статьи 14 ТР ТС 021/2011
— сырья, сырых полуфабрикатов и готовой продукции;
— использованной и чистой посуды;
— встречного движения посетителей и персонала?
6. Оборудование, инвентарь, посуда, тара
6.1 Имеется ли на предприятии (объекте) общественного питания в наличии оборудование, инвентарь, посуда, тара: пункты 6.1, 6.2, 6.5, 6.8, 6.10, 9.8, 16.5, 18.2 СП 2.3.6.1079-01;
пункт 1 статьи 15 ТР ТС 021/2011
— изготовленные из материалов, разрешенных для контакта с пищевыми продуктами;
— промаркированные в соответствии с изготавливаемым (обрабатываемым) на них пищевым продуктом?
7. Транспортировка, прием, хранение пищевой продукции
7.1 Осуществляется ли транспортирование пищевой продукции в условиях, обеспечивающих установленные изготовителем условия хранения, и исключающих ее загрязнение? пункты 7.1 — 7.6, 7.8, 9.9, 9.11 СП 2.3.6.1079-01;
пункты 1 — 6 статьи 17 ТР ТС 021/2011
8. Приготовление блюд и кулинарных изделий
8.1 Соблюдается ли на предприятии (объекте) общественного питания поточность технологических процессов, исключающих встречные или перекрестные потоки: пункты 5.1, 6.3, 8.4 СП 2.3.6.1079-01;
подпункт 1 пункта 1 статьи 14 ТР ТС 021/2011
— продовольственного (пищевого) сырья и готовой пищевой продукции;
— загрязненного и чистого инвентаря?
9. Реализация продукции общественного питания
9.1 Соответствуют ли готовые блюда следующим требованиям к их температуре при раздаче: пункт 9.2, 18.5 СП 2.3.6.1079-01
— горячие блюда (супы, соусы, напитки) — не ниже 75 °C;
— вторые блюда и гарниры — не ниже 65 °C;
— холодные супы, напитки — не выше 14 °C?
10. Личная гигиена персонала
10.1 Оборудованы ли производственные помещения: пункты 13.4, 13.6, 13.7 СП 2.3.6.1079-01;
подпункты 3, 4 пункта 2 статьи 14 ТР ТС 021/2011
— раковинами для мытья рук с подводкой горячей и холодной воды;
— моющими средствами для мытья рук;
устройствами для вытирания и (или) сушки рук;
— туалетами с раковинами для мытья рук;
— вешалками для специальной (рабочей) одежды перед входом в тамбур туалета?

Указывается: «да», «нет», либо «н/р», если требование на организацию/ИП не распространяется.

По результатам заполнения чек-листов проверяющие устанавливают тяжесть допущенных нарушений и принимают решение о привлечении проверяемого лица к ответственности. Хотя вполне вероятно, что проверяемому лицу первоначально будет вынесено лишь предписание устранить допущенные нарушения. И только при игнорировании такого предписания штрафов за выявленные нарушения будет уже не избежать.

Источник

Чек-лист по проверке договоров

Каждый договор нужно проверять перед подписанием. Это касается всех его сторон. Особенно тщательно изучайте и оценивайте условия, если договор готовили не вы, а ваш контрагент. Предлагаем универсальный чек-лист для самостоятельной проверки договоров – перечень разделов и пунктов, которые требуют особого внимания во избежание рисков.

Стороны договора

В шапке договора, помимо даты и места заключения договора, указываются его стороны. Их реквизиты также приводятся в конце договора.

  1. Правильно ли записаны наименования сторон, их реквизиты.
  2. Имеет ли право указанный в договоре представитель подписывать договор. Подписант может действовать на основании устава (руководитель) или на основании доверенности (представитель). Индивидуальные предприниматели, самозанятые и физические лица подписывают договоры самостоятельно либо представляют доверенность на право заключения сделки и (или) подписания договора.

Если есть сомнения, запросите у контрагента в зависимости от его статуса:

  • копию действующего устава;
  • свежую выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
  • доверенность на представителя;
  • копию паспорта, СНИЛС, ИНН физического лица;
  • справку о постановке на учёт в качестве плательщика НПД (самозанятого).

Если договор требует согласия третьего лица (лиц), желательно убедиться в его наличии. Например, крупные сделки, сделки с заинтересованностью должны быть согласованы на уровне компании.

Договор должен позволять однозначно идентифицировать его стороны, иначе может возникнуть неразбериха: кто именно взял на себя обязательства, к кому предъявлять претензии. Если договор подписан ненадлежащим лицом, сделка может быть признана недействительной.

Примеры

1. ИП подписал договор с ООО «Ромашка», от имени которого действовал директор общества. Но впоследствии оказалось, что директор был на тот момент снят с должности, а значит, не мог заключать никаких сделок и, конечно, подписывать договоры.

2. В договоре указали только название компаний, а про подписантов – забыли. Не расшифровали подписи (должность, ФИО) и в разделе «Подписи сторон». Такая ситуация, если, допустим, контрагент откажется от сделки, заявит, что её не заключал, приведёт к необходимости выяснения, в том числе экспертным путём, кто именно ставил подпись. Как вариант – суд признает, что сделка заключена неизвестным лицом (лицами), что поставит её под угрозу признания недействительной.

Предмет договора

Этот раздел требует особого внимания. Предмет должен соответствовать существу сделки конкретного вида, а не так как его понимают стороны.

Правильно ли сформулирован предмет сделки. Формулировка должна быть:

  • чёткой;
  • однозначной;
  • с конкретикой, если она важна;
  • соответствующей виду договора (требуется сверка с соответствующими положениями ГК).

Предмет – существенное условие договора. Если его нельзя однозначно определить, он считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Примеры:

1. Предположим, речь идёт о поставке товара. Нужно указать полное наименование товара (товарной группы), его существенные характеристики и ссылки на нормативы, если товар должен им отвечать. Если не отразить подробности, вам могут поставить то, что соответствует предмету договора, но отличается от нужных, но не прописанных в договоре характеристик.

Или:  2217 2200010 10 Вал карданный ГАЗ L 1911 мм ГАЗ 2217 quot Соболь quot Н О Кардан Сервис

2. При заключении сделок с недвижимостью обязательно нужно указывать все характеристики, которые позволяют определить, что это за недвижимость: вид, назначение, площадь, адрес, кадастровый номер и т.д.

3. Классика жанра – путаница с определением предмета в договорах услуг и выполнения работ, которая в итоге приводит к путанице в порядке приёма и оплаты услуг (работ). Если заключается договор подряда, его цель – получить конкретный результат, который и будет оплачен. В договоре услуг, его предмет – сами услуги, процесс их оказания – оплачивается это, а не результат, который зачастую непредсказуем.

Сроки исполнения обязательств

Стороны могут согласовать их самостоятельно.

Но нужно учесть:

  • В некоторых видах договора срок – существенное условие. Если это так, условие о сроках обязательно должно быть. Не уверены – сверяйтесь с положениями ГК РФ.
  • Сроки должны быть разумными. Обе стороны должны понимать, что выполнить обязательство в указанный срок – это реально.
  • Если разделяете срок на этапы – фиксируйте каждый этап своим сроком, иначе исполнитель будет руководствоваться общим сроком, а промежуточные могут нарушаться.
  1. Наличие срока
  2. Разумность срока

Примеры:

1. Забыли указать конкретные сроки начала и завершения работ в договоре подряда. Для этого вида договоров это существенное условие, и значит, договор ставится под угрозу оспаривания.

2. Прописали в договоре поставки товаров из Москвы во Владивосток срок, скажем, 1 рабочий день по заявке заказчика. Но такой срок нереален, даже если направлять груз самолетом. Как следствие – неминуемая просрочка исполнения обязательства.

3. В договоре подряда, который заключен на год, указали только начальный и конечный срок выполнения работ. Хотя приёмку результатов сделали поэтапной, сроки не указали. Даже если исполнитель нарушит оговоренные, но не прописанные в договоре промежуточные сроки – это не будет нарушением обязательства.

Цена договора и порядок оплаты

  • Что включено в сумму на которую вы договариваетесь. Например:
    • входят ли в эту сумму налоги, сборы, прочие обязательные платежи;
    • предусматривает ли цена оплату тары, упаковки, маркировки;
    • кто оплачивает страховку, доставку, закупку материалов и другие расходы по исполнению договора.

    Внимательно проверяйте порядок оплаты. Если нужно подстраховаться – предусматривайте предоплату (аванс), поэтапную оплату, залог, гарантию или другие варианты. Но чётко расписав порядок оплаты, некоторые забывают о сроках. Их тоже нужно указывать в договоре. Иначе придётся «бегать» за контрагентом и выпрашивать свои же деньги.

    Сторона, составляющая договор, порядок оплаты, как правило, делает предельно выгодным для себя. Убедитесь, что вас устраивают предложенные условия. Например, в договоре может фигурировать отсрочка или рассрочка платежа, которая не была согласована. Или стоять очень большой срок оплаты за поставленный товар, выполненные работы или оказанные услуги – например, через 30-60 дней после подписания закрывающих документов.

    Примеры:

    1. Поставщик и заказчик заключили договор поставки товара, указали его характеристики, объем, цену за единицу товара и общую стоимость. Но упустили из виду дополнительные расходы на поставку. В итоге поставщику придётся понести расходы, которые значительно уменьшат планируемую прибыль.

    2 . ! Очень показательный пример из реальной судебной практики (дело A41-37898-2015_20150713). Исполнитель и заказчик заключили договор оказания услуг на оценку стоимости некоторых объектов. В условиях договора оплату поставили в зависимость от направления электронных отчетов с оценкой заказчику. Исполнитель выполнил работу, отправил заказчику, но в суде данный факт доказать не смог. Все потому, что в договоре не содержалось необходимой конкретики. Согласно условиям договора от исполнителя требовалось направить заказчику электронную версию отчетов, но не было конкретизировано, на какой адрес электронной почты их необходимо направлять, а также какие лица за эти действия ответственны.

    Суду представили и сами отчеты, и распечатки переписки по электронной почте, но т.к. представленная электронная почта не была указана в договоре, данные доказательства приняты не были. Суд посчитал, что условие наступления оплаты не выполнено, а значит обязанность по оплате у заказчика не возникла. В итоге, исполнитель не смог взыскать долг по выполненным работам, а затем еще и вернул аванс. Проигрыш в первой инстанции повлек за собой иск со стороны заказчика, который на основании решения первой инстанции смог просудить аванс.

    Права, обязательства, ответственность сторон

    Обычно эти условия прописываются в коммерческих договорах стандартно – согласно виду договора.

    Однако нужно проверить:

    1. Не включены ли в договор дополнительные обязательства, которые вы с контрагентом не оговаривали.
    2. Не ущемлены ли ваши права, есть ли в договоре баланс прав и интересов всех сторон.
    3. Насколько разумны санкции за просрочку или неисполнение обязательства – приемлемы ли они для вас, соответствуют ли «масштабу» нарушения.

    Бывает, что контрагент, составляющий договор, втихую прописывает в нём какие-то дополнительные обязательства. Например, в договоре ремонта, может указать обязанность исполнителя за свой счёт сделать уборку и вывезти строительный мусор.

    Прописывая права, каждый действует в своих интересах, поэтому перекосы встречаются часто. Например, заказчик строительства может закрепить за собой право регулярно проверять ход работ, давать указания и вносить изменения. И, вроде бы, в этом нет ничего плохого. Но такое условие способно превратиться в кошмар для подрядной организации, которой придётся постоянно что-то переделывать. Впрочем, можно и согласиться. Но для баланса интересов, разумно прописать в договоре, что все переделки заказчик оплачивает дополнительно.

    Среди санкций обычно указывается неустойка за просрочку или неисполнение обязательств, штрафы за нарушение договора. Это нормально. Но всегда проверяйте, сможете ли вы «потянуть» такие санкции, справедливы ли они применительно к конкретным нарушениям.

    Разрешение споров

    • Претензионный порядок.
    • Подсудность.

    Обратите внимание какие предъявляются требования к содержанию претензии, способах ее направления и насколько они выполнимы. Какой указан срок для рассмотрения и насколько он разумен. Например, срок 60 дней трудно считать разумным.

    В условиях о подсудности может быть указан суд не выгодный для вас. Например, Третейский или какой-либо региональный суд, чей регион не совпадает с вашим. Чем отличается третейский суд от арбитражного, а также почему, увидев арбитражную оговорку, стоит насторожиться, мы подробно рассматриваем в отдельной статье.

    Пример:

    2 компании из разных регионов подписали типовой договор, скачанный из интернета. На подсудность внимания не обратили. Возник спор, и выяснилось, что в договоре для разрешения споров указан регион, не имеющий к ним обоим никакого отношения. С одной стороны ничего страшного: можно заключить дополнительное соглашение и поменять подсудность. С другой, если не получится договориться, ситуация оборачивается значительными неудобствами — придется ездить судиться в территориально неудобно расположенный суд.

    Каждый вид договора имеет свои особенности, а на практике – свою специфику, которая отражает договоренности сторон и их интересы. Если чувствуете, что какие-то условия подозрительны, а какие-то и вовсе идут вразрез с вашими интересами, вашими ожиданиями – обсудите их с контрагентом. Вы можете составить и направить ему протокол разногласий с указанием, какие пункты и почему вас не устраивают, какие формулировки вы хотели бы видеть.

    Источник

    Проверяем договор аренды перед его заключением: чек-лист

    Часто открытие своего бизнеса – это сложный квест, который включает в себя тысячу и одно задание со своими ловушками и подводными камнями. Одна из таких сложных и ответственных задач – выбрать помещение под заведение и заключить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего дела. Проверять договор аренды перед его заключением научит Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права.

    Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было. Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя (предвидя вопросы – все три раза успешно). Естественно, сама и проверяла форму договора от арендодателя. В первые два раза сдавали помещение физические лица, они шли на диалог, было немного правок и почти все приняли. В третий раз это была крупная управляющая компания с драконовским договором на 10 страниц.

    Шесть часов работы и три страницы правок. Отправив им письмо с разногласиями, я была готова к тому, что если не примут мои предложения, буду искать новое помещение. А дело было накануне нового года, поэтому на решение было всего пара дней. Но на следующий день мне скинули договор с поправками – приняли 90% моих предложений. В общем, времена меняются, и сейчас проверка договора аренды с юридической точки зрения – это уже не мартышкин труд, однозначно стоит попробовать согласовать свои правки.

    Чек-лист

    Первым делом нужно проверить, принадлежит ли помещение тому, кто сдает в аренду? Нет ли обременений? Достаточно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде (от 250 руб., 5 мин.) на официальном сайте Росреестра или у посредников (чуть дороже).

    По этой же выписке проверьте, не принадлежит ли объект к государственной или муниципальной собственности. Конечно, это не причина чтобы вовсе отказаться от аренды, но нужно учитывать, что в большинстве случаев потребуется пройти аукцион. Иначе сделку могут потом оспорить (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

    Проверить статус юридического лица или ИП арендодателя. Сделать это можно бесплатно на официальном сервисе ФНС России egrul.nalog.ru (до 1 мин.). В ней посмотреть не находится ли юрлицо в процессе ликвидации, реорганизации и т.д., не закрыто ли ИП.

    Там же нужно проверить, является ли физическое лицо – собственник объекта ИП. Если нет, то придется платить за него НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1-2 ст. 226 Налогового кодекса). И переложить эту обязанность налогового агента на него никак нельзя.

    Проверить, нет ли судебных споров у арендодателя (по ИНН) на kad.arbitr.ru (бесплатно). Если есть, то проанализировать суть этих споров. Одно дело, когда взыскивали переплату с налоговой инспекции, другое – неоднократно выселяли арендатора.

    Проверить, не было ли серьезных судебных споров в отношении помещения уже на другом сервисе http://ras.arbitr.ru/ по адресу помещения (в тексте решения). Поможет, правда, только если улица с редким названием.

    Проверить, нет ли долгов у арендодателя, можно бесплатно на сайте ФССП России fssprus.ru/iss/ip/. Открытые исполнительные производства – повод задать вопросы будущему арендодателю.

    Дали ли вам план помещения и совпадает ли метраж реальным замерам? С помощью рулетки или дальномера самостоятельно проводите замеры. Я неоднократно сталкивалась с тем, что собственники пытались обсчитать, где на 5, а где и на 20 метров. В объявлении указывался один метраж, план не приложен, приходишь, начинаешь мерить, не сходится.

    Соответствует ли реальное расположение стен и помещений приложенному к договору плану. Здесь нужно сравнить план помещения, который вы подписываете в качестве приложения к договору, с реальной ситуацией. Иначе есть риск, что вас потом при выезде обяжут вернуть все в первоначальное состояние, а его определят по плану, приложенному к договору.

    Распределены ли в договоре пожарные риски. Если это не расписать, по умолчанию несет ответственность арендатор. Пожарные инспекторы при проверке смотрят договор.

    Распределена ли в договоре ответственность за оборудование (электрика, водоснабжение и т. д.).

    Указаны ли в договоре допустимые кВт (важно, если у вас есть энергоемкое оборудование)?

    Добавлено ли в договор заверение об обстоятельствах, что объект соответствует всем необходимым требованиям?

    Нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату? Обычно есть. С этим надо работать. Если не исключить совсем, то хотя бы ограничить какими-то рамками.

    Дают ли арендные каникулы? Если да, то обязательно расписать в договоре в разделе об арендной плате. Такого понятия в Гражданском кодексе нет, поэтому просто нужно писать, что, допустим, за первый месяц стоимость аренды 100 тыс. руб., а за последующие 200 тыс. руб.

    Дается ли в договоре согласие на вывеску (внутри и снаружи здания) – если требуется?

    Есть ли счетчики на свет, воду, тепло?

    Зафиксирована ли в договоре переменная часть арендной платы в твердой сумме, а остальное по счетчикам? Если счетчиков нет, то следите за тем, чтобы плата за эти коммунальные услуги была фиксированная. Иначе формулировка оплачивается «по выставленным счетам» таит в себе угрозу получить счет и обязанность его оплатить в любом размере.

    Согласовано ли условие о парковке (если вам пообещали парковочные места, то это должно быть отражено в договоре)?

    Указано ли, кто отвечает за содержание придомовой территории? Это важно, если у вас отдельный вход. Иначе поскользнется пешеход, сломает руку, кто будет отвечать?

    Нет ли запрета на возмещение неотделимых улучшений? Если про них ничего не сказано, то и не напоминайте. В ст. 623 ГК РФ есть правила, что «по умолчанию» согласованные неотделимые улучшения возмещаются. А вот иное как раз можно предусмотреть договором.

    Достаточен ли для вас срок договора? Ведь, когда он истечет, вас могут «попросить». Одно дело, если вы снимаете офис с готовым ремонтом, переехать не так уж сложно, забрали мебель, да и все. Да, переезд хуже пожара, но переехали и начали работать в новом месте. Другое дело, если это, допустим, ресторан или магазин с уличным траффиком. Для такого рода предприятий переезд может быть равен закрытию насовсем.

    Не велик ли для вас срок договора? С другой стороны, если вы погорячились и заключили договор, допустим, на 5 лет, и не предусмотрели возможность в договоре расторгнуть его раньше по своему желанию, вы все 5 лет и должны будете платить аренду. ГК РФ не содержит правил о том, что от аренды можно отказаться в любой момент (как, допустим, от услуг – ст. 782 ГК РФ).

    Есть ли в договоре плата за односторонний отказ от договора со стороны арендодателя? Актуально опять же для тех, у кого переезд связан со значительными убытками. Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, то для арендатора это значит, что его в любой момент могут выгнать. Если так, то пусть оплатят не только переезд, но и убытки в связи со сменой дислокации.

    Определено ли, кто регистрирует договор? Если вы забудете про это и попробуете найти правила в ГК РФ, то ничего там не найдете. Арендодатель скажет, вам надо, вы и регистрируйте. Придется все затраты на пошлину (две тыс. руб. для физических лиц, в том числе и для ИП, 22 тыс. руб. для организаций) и посещение Росреестра взять на себя.

    Ну и конечно, не стоит забывать об общих правилах к проверке любых договоров: полномочия подписанта, крупные сделки (ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО), сделки с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО) и т. д.

    Источник

    Или:  Мировое соглашение при разводе супругов